Le guide de l'emprunteur

Montant d'emprunt

Les prêts immobiliers démarrent à partir de 45 000 € (si votre prêt est inférieur, il vaut mieux vous orienter vers un prêt personnel qui vous évitera les frais d’hypothèque et de dossier) et n’ont pas de plafond.
Nos banques peuvent financer jusqu’à 110 % du prix d’achat en fonction du dossier.
Le prêt peut inclure en plus du prix d'achat, les frais de notaire, d'agence ou les travaux.
Il n'est pas possible d'inclure le rachat des prêts à la consommation en cours dans le nouveau prêt. Si vous ne pouvez pas les solder par anticipation, nous regarderons si un lissage de vos prêts en cours est possible.
Les remboursements de prêts doivent généralement se situer entre 30 à 35% des revenus, voire moins en fonction du nombre de personnes dans le ménage ou plus si les revenus du foyer sont importants.

Durées d'emprunts

Toutes les durées de prêt sont possibles entre 5 et 40 ans. Toutefois la durée la plus fréquente est de 25 ans même si elle a tendance est à se rapprocher de 30 ans (voir plus) pour les jeunes ménages.
Il est possible d'obtenir des prêts immobiliers à taux fixe jusqu'à 40 ans à des conditions avantageuses.
Si vous pouvez faire autrement, il est conseillé de ne pas dépasser 30 ans compte tenu du coût du pret immobilier.
Pour un emprunt de 200 000€ sur 35 ans, une augmentation de 1% des taux entraine une augmentation d'environ 120€ par mois ou de 260€ par mois si la hausse de taux est de 2%.
L'autre risque de partir sur une durée longue est que le capital amorti au bout de 5 ans est d'environ 12 500€ (pour un prêt de 200 000€ sur 35 ans) soit moins que le montant des frais de notaires. En cas de baisse des prix de l'immobilier dans quelques années, il est possible que la valeur de du bien soit plus faible que le capital restant dû.
Rappel :
plus la durée sera longue, plus le taux sera élevé et surtout plus le coût total du prêt sera cher.

Prêt in fine

Le prêt in-fine est particulièrement intéressant pour les investisseurs locatifs.
L’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt pour ne rembourser le capital qu’à la fin du prêt in-fine.
Les prêts in-fine sont généralement adossés à des placements de type assurance-vie de 2 façons :

Compte tenu de l'aspect fiscal important, nous conseillons surtout d'emprunter en prêt in-fine uniquement pour un investissement locatif. Le prêt in-fine demande aussi de souscrire une assurance-vie, c'est un point important à surveiller.

Prêt immobilier à taux fixe

C’est la formule préférée des français offrant la sécurité et la souplesse avec l’option modulable. La durée maximale est de 30 ans.
Il est possible dans certains cas d'obtenir un financement total (comprenant les frais de notaires).
Le taux varie en fonction de :

Taux variable

Le taux affiché du prêt est un taux généralement valable la première année .
Ce n'est pas le taux le plus bas qui est forcément le meilleur car les années suivantes, le taux sera calculé en fonction d'un indice, généralement l'Euribor 1 an (4.43% le 06/03/2008) + une marge (de 0.8% à 1.8%).
C'est cette marge qui va réellement permettre de comparer les offres.
Cela signifie que même si les taux ne varient pas, une offre à 4.70% en taux variable aujourd'hui peut être de 5.30% (4.43% + 1%) l'année prochaine.
La durée : L'avantage majeur des prêts à taux variables actuellement est leur durée puisqu'ils permettent d'emprunter jusqu'à 40 ans (voire 50 ans mais dans de moins bonnes conditions).
L'indice : Le prêt à taux variable (ou révisable) est composé d’un indice de référence (en général l'Euribor 3 mois, 6 mois ou 1 an) et d’une marge. Il est donc aussi important de comparer le type d’indice que le montant de la marge pouvant aller de 0.80% à 1.80%.
Les prêts Capés : Ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse n’est plus répercutée. L'inconvénient essentiel de ce produit est qu'il entraîne un risque de fluctuation annuelle qui peut entraîner des augmentations importantes de mensualités d'une année sur l'autre.
Echéances constantes : Ce sont des prêts dont seule la durée diminue ou progresse (jusqu’à + 5 ans) en fonction de l’évolution des taux sur toute la période d’emprunt. Le risque de fluctuation des mensualités est plus faible mais compte tenu de l'allongement de durée le coût total du prêt peut-être très important. Si l'allongement de la durée n'est pas suffisant pour compenser la hausse du prêt, les mensualités peuvent être amenées à augmenter dans certaines conditions.
Autres produits : Certains autres emprunts proposent un taux fixe pendant 2 ans, 3 ans, 4 ans voire 10 ans puis le taux devient variable sur la durée restante. C'est le produit idéal pour les personnes qui ne pensent pas conserver leur bien plus de 10 ans, ce qui est le cas des primo-accédants dont la durée moyenne du prêt est de 7 ans. Ce prêt leur permet d'emprunter sur une longue durée (jusqu'à 30 ans) avec un taux fixe 10 ans inférieur à un taux fixe sur 30 ans.
Au delà de 10 ans le taux devient variable mais ce sont des prêts qui atteignent rarement cette durée.
Prêts mixtes : Nous proposons également des prêts mixtes, c’est-à-dire composés d’une partie à taux fixe et d’une partie à taux variable.
Passage à taux fixe :

En ce qui concerne le passage à taux fixe, le nouveau taux est recalculé sur un indice de référence à long terme (en général OAT ou TME sur la durée restante) plus une nouvelle marge. Nous vous déconseillons de vous focaliser sur cette option car si les taux à court terme augmentent, logiquement les taux à long terme augmentent aussi et ainsi ce type d’option n’offre pas de grands attraits.
Par exemple, l'OAT 10 ans (TEC 10) est à 4.10% au 20/2/2008, si vous rajoutez une marge de 1.20% (c'est la moyenne) vous obtenez un taux à 5.30% soit un taux supérieur aux prêts immobiliers à taux fixe proposés actuellement. Généralement, le contrat de prêt prévoit que le retour en taux variable n'est plus possible.
En conclusion, il est difficile de faire un choix entre un prêt à taux fixe ou variable car il est impossible de connaître l’évolution des taux même à court terme.
Actuellement, les personnes qui optent pour le taux variable le font car leur dossier est trop tendu pour être accepté par des banques traditionnelles en taux fixe et trouvent uniquement la solution dans des établissements spécialisés dans le prêt immobilier en taux variable sur des durées de 30 ans et plus.
C'est aujourd'hui un risque majeur car en cas de hausse des taux et de baisse des prix de l'immobilier, certains emprunteurs risquent de ne plus pouvoir faire face à leurs échéances et ne rembourseront pas le capital dû à la banque en revendant leur bien. Ce risque est assez élevé car même si les taux ont déjà beaucoup augmenté depuis deux ans, ils ont déjà été plus élevés au cours des dix dernières années et si actuellement les taux semblent stables, nous ne sommes pas à l'abri de nouvelles hausses. Depuis le début de l'année 2007, compte tenu du faible écart entre les taux fixes et les taux variables (les taux fixes sont même souvent plus bas que les taux variables).

Prêt immobilier modulable

L’option modulable permet de modifier ses remboursements mensuels à la hausse ou à la baisse, en diminuant ou en rallongeant la durée.
Cette option peut s’appliquer aussi bien aux prêts à taux fixes que variables. Selon les établissements la fluctuation de mensualité varie de 10 à 100 % pouvant ainsi rallonger la durée de 5 ans au maximum (sans changement de taux en cas de taux fixe) ou diminuer la durée (sans limite).
3 points sont à surveiller :

Généralement, l’option modulable est utilisable dès la fin de la 1ere année.

Prêt immobilier à Paliers

Vous avez déjà un (ou plusieurs) prêt en cours que vous ne souhaitez pas solder par anticipation ? Lors de cette nouvelle opération allez-vous contracter un ou plusieurs prêts complémentaires dont les mensualités vont se chevaucher sur différentes durées avec des remboursements importants les premières années puis s’allégeant au fur et à mesure que les prêts se terminent?
Nous vous choisirons un prêt principal spécialement étudié pour vous, sous forme de palier de manière à vous conserver un endettement constant par rapport à l’ensemble des autres prêts. Il s’agit de prévoir à l’avance les variations de vos mensualités qui peuvent ainsi démarrer faiblement pour vous permettre de supporter un autre prêt puis qui augmentent dès la fin de ce dernier.

Taux Effectif Global (TEG)

C’est le taux qui prend en compte l'ensemble des coûts du pret :

Nous vous conseillons d'éviter de comparer des offres par rapport à ce taux, il est souvent erroné...
Les sources d'erreurs sont multiples : Si l'assurance de prêt est prise en-dehors de la banque (en cas de délégation), cette dernière vous communiquera un TEG sans le coût de l'assurance.
Parfois, c'est le cout de l'assurance Décès- Invalidité mais sans l'option incapacité de travail.
Si vous optez pour un organisme de cautionnement (Caution crédit logement par ex.), certaines fois c'est le coût initial qui est pris en compte, parfois le coût final. De même le TEG d'une offre avec l'hypothèque du notaire pourra être inférieur au TEG de la même offre avec un organisme de caution mais ne tiendra pas compte des frais de mainlevées du notaire ni de la partie restituée par l'organisme de caution à la fin du prêt.
Parfois tout simplement le TEG communiqué est juste l'addition du taux nominal et celui de l'assurance. Pour toutes ces raisons, nous vous recommandons de ne surtout pas comparer le TEG mais de comparer le coût total du crédit en euros et de comparer l'ensemble des souplesses offertes (pénalités de remboursement anticipé, modulation des échéances, etc.).

Déductibilité des intêrets d’emprunts sur la résidence principale

Les bases de cette nouvelle mesure fiscale s’adresse à tous les emprunteurs dans le cadre de l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien dont l’acte authentique à été signé à compter du 6 mai 2007.
L’avantage Fiscale Le montant de la déduction d’impôt pour les intérêts payés au titre de la première année de remboursement est doublé la première année du prêt : 40% des intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu imposable et 20% les quatre années suivantes. La date à partir de laquelle sont décomptées les cinq premières anuitées est la date de la première mise à disposition des fonds empruntés.
Cet avantage concerne tous les emprunteurs, imposables ou non imposables.
Le montant de cette déduction se traduira par un crédit d’impôts plafonné la première année à 1 500€ pour un célibataire, à 3 000€ pour un couple marié ou pacsé, et 200€ par personne à charge. Les années suivantes, le crédit d’impôt sera plafonné à 750€ pour un célibataire, 1 500€ pour un couple marié ou pacsé, et 100€ par personne à charge.
La durée d’application de cet avantage fiscale : La durée de ce dispositif s’échelonnera sur 5 ans à partir de la date d’emprunt.
Que devient le PTZ : Le Prêt à ta x zéro (PTZ) dont l’objectif est de faciliter la première accession à la propriété, ne sera pas remis en cause. Ainsi, les primo accédants pourront cumuler le PTZ et la déductibilité des intérêts des autres emprunts immobiliers.

Hypothèque / Privilège prêteur de deniers

L’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD), communément appelée hypothèque, correspond à la sécurité que prend la banque pour se garantir de récupérer ses fonds, en cas de non paiement de l’emprunteur, par la revente du bien et s’applique pour tous les biens anciens .
L’hypothèque à proprement dite s’applique aux biens neufs, aux rachats de crédits et aux prêts hypothécaires. Son coût est supérieur à celui de l’IPPD .
L’hypothèque et l’IPPD sont obligatoirement mises en place par le notaire et leurs coûts varient en fonction du montant emprunté .
Si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du prêt, il faudra lever l’hypothèque et repayer au notaire des frais de mainlevées .

Cautions

Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût est dans certains cas inférieur .
L’un des plus utilisé est la garantie de CRÉDIT LOGEMENT , prenons un exemple comparatif entre ce dernier et l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD) .
Ex: achat d’un bien ancien accompagné d’un prêt de 200 000 €